Un vídeo de inmueble muere el día en que el inmueble se vende, y todo el mundo lo sabe mientras lo filma. Facturalo así, o vendé más bien lo que sobrevive.
Dos encargos bajo una sola palabra
El inmueble, que es perecedero
El vídeo de un departamento tiene una vida útil conocida de antemano: algunas semanas, a veces algunos días. Se va a retirar sin aviso, y nadie te va a avisar. Es una producción, no una inversión, y debe facturarse como tal, en el rodaje y el montaje, sin repartirlo en el tiempo.
La inmobiliaria, que no lo es
Todo lo que habla de la inmobiliaria, de su método, de su zona y de sus personas sigue siendo útil durante años. Son dos encargos distintos, con dos precios, dos duraciones de derechos y dos maneras de filmar, aunque casi siempre estén reunidos bajo la sola palabra vídeo.
Lo que no te pertenece
Siete elementos a encuadrar antes de filmar, varios de ellos sorprendentes.
El inmueble mismo, cuyo acceso depende del propietario y no del agente.
Los espacios comunes, que dependen del edificio.
Las personas presentes, incluidos los vecinos de paso.
El mobiliario perteneciente a un ocupante, que no necesariamente dio su acuerdo.
Las obras y objetos decorativos visibles, cuya imagen puede estar protegida.
Los carteles comerciales del barrio, a filmar con prudencia.
Y la música, cuyos derechos para un uso comercial se verifican antes del montaje.
Las frases que no debés escribir
Siete formulaciones a dejarle a la inmobiliaria, cuyo marco exacto se verifica ante la autoridad competente y con un abogado.
Toda afirmación sobre la superficie, la construcción o el estado del inmueble.
Toda mención de rendimiento, de inversión o de valorización futura.
Toda promesa sobre los plazos administrativos o la obtención de un financiamiento.
Toda descripción del vecindario susceptible de excluir a una categoría de personas.
Toda comparación con otro inmueble del mercado.
Las menciones profesionales obligatorias, que le pertenecen a la inmobiliaria.
Y el precio, que cambia y que vence el vídeo más rápido que todo lo demás.
Lo que sobrevive a la venta
Seis conjuntos de imágenes a filmar sistemáticamente.
El barrio, tratado más arriba, filmado a pie y a la altura de los ojos.
La presentación del agente, en treinta segundos y en una sola toma.
Los gestos del oficio: abrir, medir, explicar, entregar las llaves.
Los comercios y servicios de alrededor, sin carteles demasiado visibles.
Los exteriores de estación, a rehacer una vez por año.
Y los testimonios de antiguos clientes, con acuerdo escrito, que valen para toda la inmobiliaria.
Cómo facturar un vídeo perecedero
Seis reglas de tarificación propias de esta categoría.
Facturar la producción íntegramente en el rodaje, sin atar el pago a la venta.
Separar en el presupuesto el vídeo del inmueble y la biblioteca de la inmobiliaria.
Fijar una duración de derechos corta para el inmueble, larga para la inmobiliaria.
Prever explícitamente el caso del inmueble vendido antes de la difusión, que pasa seguido.
Facturar un adicional por la segunda visita, que las inmobiliarias piden con regularidad.
Y proponer un abono mensual antes que un encargo por unidad, lo que corresponde al ritmo real de las inmobiliarias.
Convertirlo en una relación
El agente cambia de casa y te lleva con él
En esta profesión, las personas se mueven más que las marcas. Un agente satisfecho que cambia de inmobiliaria se lleva a sus prestadores con él, incluido su videasta, porque ya conoce el ritmo, el precio y la calidad. Por eso la biblioteca personal del agente, su presentación, sus gestos, su cara, vale más que un encargo de veinte inmuebles: le pertenece a alguien que te va a llevar a otro lado.
El rodaje que produce los dos encargos
Seis ajustes de organización para irte con todo.
Prever veinte minutos más que el tiempo anunciado, reservados al barrio y al agente.
Filmar primero el inmueble, mientras el acceso está abierto.
Filmar al agente afuera, nunca en el living del inmueble.
Grabar su presentación dos veces, una versión corta y una larga.
Anotar con precisión qué se filmó, para poder revenderlo más adelante.
Y entregar la biblioteca por separado, en una carpeta distinta de la del inmueble.
Lo que se filma en un inmueble
| Secuencia | Lo que prueba | La regla |
|---|---|---|
| La entrada y el paso de una habitación a otra | El volumen y la circulación | Un plano continuo |
| Cada habitación entera | Las proporciones reales | Ningún objetivo deformante |
| El exterior y el acceso | El entorno | Ningún vecino identificable |
Lo que se arregla antes de la cita
El acuerdo escrito del propietario, la ausencia de ocupantes durante el rodaje, y la retirada de los objetos personales. Un inmueble habitado se filma con el acuerdo explícito de los habitantes.
Lo que nunca se anuncia sin documento
Una superficie, un diagnóstico, una cuota de comunidad o un rendimiento energético. Cada una se lee en un documento oficial, a confirmar con el profesional que tiene el mandato.
Qué cambia para un alquiler
Cinco diferencias respecto de la venta.
La vida útil es todavía más corta, a veces algunos días.
El ocupante actual suele estar presente, lo que cambia las autorizaciones necesarias.
Lo amueblado se filma distinto de lo vacío, ya que la pregunta es el uso inmediato.
Las expensas y condiciones nunca se dicen en el vídeo, pertenecen al aviso.
Y la estacionalidad es fuerte, lo que permite vender un abono ajustado a los períodos de rotación.
Una última referencia: en Portugal, un creador que solo filma inmuebles vuelve a empezar de cero cada mes. El que se va de cada rodaje con veinte minutos de imágenes de inmobiliaria y de barrio construye un catálogo que se revende, y termina facturando la misma jornada dos veces.
