Como agentes, promotores e proptechs no Brasil usam o UGC, os formatos visita e testemunho, e como os criadores os filmam.
Porque o UGC funciona no imobiliário brasileiro
Sete razões que explicam a adoção rápida do formato.
O comprador começa a pesquisa no telemóvel, muitas vezes nos transportes.
As fotografias profissionais tornaram-se suspeitas de tão bonitas.
O vídeo vertical mostra os volumes reais, que uma grande angular deforma.
A distância é um obstáculo: muitos compradores procuram noutra cidade, ou noutro estado.
O mercado do arrendamento curto habituou o público a julgar uma casa em vídeo.
O custo de um vídeo continua muito abaixo do de uma visita física marcada para nada.
E o agente que se filma a si próprio constrói uma reputação local, o que nenhum anúncio faz.
Os formatos que vendem mesmo um imóvel
Seis formatos, do mais útil ao mais decorativo.
A visita contínua, sem corte, que prova que nenhuma divisão está escondida.
O testemunho de um morador do bairro, que responde à verdadeira pergunta do comprador vindo de fora.
O dia tipo no prédio: entrada, elevador, zonas comuns, estacionamento.
O formato objeção, em que o agente trata um ponto fraco conhecido do imóvel, o que aumenta a confiança.
O antes e depois de uma obra, para um imóvel a recuperar.
E a volta pela vizinhança, padaria, escola, transportes, filmada a pé e numa só tomada.
Como os criadores filmam visitas limpas com o telemóvel
Sete gestos que separam uma visita vista até ao fim de uma que se abandona.
Filmar a andar devagar, telemóvel à altura do peito, com as duas mãos.
Entrar em cada divisão a partir da porta, para dar o sentido da circulação.
Abrir as cortinas e acender todas as luzes antes de começar.
Filmar as janelas por dentro expondo para a divisão, não para o exterior.
Evitar a grande angular extrema, que sugere áreas que a visita física vai desmentir.
Gravar o comentário à parte se a rua for barulhenta, o que é frequente.
E terminar num plano fixo da sala, que servirá de miniatura.
Por onde circula o conteúdo: feeds, portais e WhatsApp
Cinco circuitos, com lógica própria.
Os portais de anúncios, onde o vídeo aumenta o tempo passado na ficha.
As redes sociais da agência, onde o objetivo é a notoriedade local, não a venda imediata.
A publicidade paga segmentada por bairro, que consome variantes e não um vídeo único.
Os grupos e conversas privadas, tratados acima, que são o verdadeiro vetor de partilha.
E o site da agência, onde o mesmo vídeo serve de prova de seriedade.
Quem produz: o agente, um criador ou os dois
Sete configurações, com o custo real e o que permitem.
O agente filma ele próprio, o que custa tempo mas constrói uma notoriedade local que nada substitui.
Um criador filma a visita, o que dá melhor ritmo e liberta o agente para a prospeção.
Um morador do bairro grava o testemunho, um formato que a agência não consegue produzir sozinha sem perder credibilidade.
Um criador monta imagens em bruto filmadas pelo agente, a fórmula mais barata do mercado e a mais rápida de montar.
Uma equipa de produção intervém num empreendimento novo, onde o orçamento e a duração da comercialização o justificam.
O promotor encomenda um lote de variantes a vários criadores, para alimentar a publicidade durante todo o programa.
E a agência mantém uma pessoa responsável pelos direitos, sem o que os ficheiros continuam a circular depois da venda sem que ninguém os retire.
Vazio ou mobilado: o que o mobiliário muda na imagem
Seis observações que muitas vezes contrariam a intuição.
Uma casa vazia parece mais pequena na imagem, porque o olho deixa de ter escala de comparação.
Uma casa mobilada dá essa escala, mas mobiliário datado envelhece um imóvel que não é velho.
A encenação tem de continuar honesta: o que foi retirado para a rodagem diz-se no anúncio.
Um imóvel ocupado filma-se com o acordo escrito do ocupante, de que depende também o acesso a horas úteis.
A desarrumação custa mais caro do que o defeito que esconde, porque põe em dúvida tudo o resto.
E um chão limpo filmado em plano largo corrige sozinho boa parte da impressão geral.
O que se filma num imóvel
| Sequência | O que prova | A regra |
|---|---|---|
| A entrada e a circulação | O volume real | Um plano contínuo, sem corte |
| Uma divisão inteira | As proporções | Um enquadramento largo, nunca deformante |
| O exterior e o acesso | O ambiente | Nenhum vizinho identificável |
O que se pede antes de ir
O acordo escrito do proprietário, a ausência de ocupantes durante a filmagem, e a remoção de qualquer objeto pessoal. Um imóvel ocupado filma-se com o acordo dos habitantes, nunca por tolerância.
O que nunca se diz sem documento
Uma área, um diagnóstico, um encargo, uma edificabilidade ou um desempenho energético. Cada uma lê-se num documento oficial, a confirmar com o profissional que detém o mandato.
Direitos, licença e primeiros passos
Sete pontos a fixar antes de filmar, tendo presente que o enquadramento da publicidade imobiliária e a exibição das menções profissionais se verificam junto da autoridade competente e com um jurista.
A autorização escrita do proprietário para filmar e difundir o interior.
O acordo do condomínio para as zonas comuns, muitas vezes esquecido.
O destino dos objetos pessoais visíveis, a retirar em vez de desfocar.
A duração da licença, que deve cobrir todo o período de comercialização.
A retirada do vídeo depois da venda, que deve ser prevista logo no contrato.
A distinção entre a produção e a difusão paga, faturadas em separado.
E as menções profissionais a exibir, cuja natureza exata se verifica junto da autoridade competente antes da primeira difusão.
Uma última referência: no Brasil, um agente que publica uma visita honesta, ruídos de rua incluídos, obtém menos visitas físicas mas bem melhor qualificadas. É exatamente o efeito procurado, porque o custo real da profissão não é produzir o vídeo, são as deslocações para compradores que já sabiam, no fundo, que o imóvel não lhes serviria.
